مسكن در سراشيبي قيمت

ايجاد زمينه هاي مختلف براي پاسخگويي به تقاضاي بازار از طريق راهكارهايي همچون طرح مسكن مهر و خارج شدن سرمايه هايي كه بيشتر به منظور بورس بازي وارد اين بخش شده بودند باعث شدتا قيمت هاي كاذب مسكن شكسته شود. 

شاسا. گروه زمین و املاک. 
ركود حاكم بر بازار مسكن و كاهش قيمتها اين روزها نقل محافل عمومي شده. تحليل‌هاي متفاوتي از دليل كاهش قيمت مسكن درتهران و كشور ارائه مي‌ شود. ركود چند ماه گذشته بازار مسكن هر چند به مذاق برخي سازندگان مسكن و حتي فروشنده ها خوش نيامده اما موجب شده تا بهاي مسكن روند نزولي به خود بگيرد به طوريكه گفته مسولين بنگاه‌هاي مسكن در تهران حاكي از آن است كه به طور متوسط طي 6 ماهه گذشته قيمت مسكن 20 تا 30 درصد كاهش داشته است. 
فرمانیه
اين گزارش مي افزايد: ركود حاكم بر بازار مسكن اگرچه نويد بخش كاهش قيمتها بوده است اما موجب شده تا خريداران مسكن همچنان با مقاومت فروشندگان و دارندگان مسكن براي فروش مواجه شوند. 
شهریار
البته اين موضوع در برخي موارد نيز برعكس است چرا كه برخي فروشندگان و دارندگان مسكن كه قصد فروش واحد مسكوني خود را دارند خريداري براي مسكن پيدا نمي‌كنند. متقاضيان خريد مسكن نيز با اين تصور كه قيمتها در ماه‌هاي آينده باز هم كاهش خواهد يافت براي خريد مسكن دست نگه داشته اند. 

گزارش ميداني از بنگاه‌هاي معاملات ملكي نشان مي دهد قيمتها در مناطق پاييني و مركزي شهر تهران هر متر 300 تا 400 هزار تومان كاهش داشته است اما در مناطق بالايي شهر تهران كاهش قيمتها نسبت به ابتداي سال جاري متري يك ميليون و 500 هزار تومان تا دو ميليون تومان است. 
پاسداران
*مشترياني كه ارزان نمي خرند 

صمديان يكي از بنگاه‌داران معاملات ملكي در ميدان انقلاب گفت: همگان بر اين باور هستند كه گراني مسكن ريشه در نگاه سرمايه گذاري بر ملك دارد و بايد مقرراتي نيز تدوين شود كه خريد و فروش به سمت سرمايه گذاري ممنوع شود تا قيمتها شكسته شود اما اين روزها ركودحاكم بر بازار مسكن وضعيتي ايجاد كرده كه نيازي به تدوين آيين نامه براي كنترل قيمت و كنترل بازار مسكن از سوي نهادهاي مسوول ندارد. وي ادامه داد: اين ركود خود به خود قيمت مسكن را كنترل و كاهش مي دهد. 

وي خاطرنشان كرد: طي چندماه گذشته قيمت مسكن در برخي از نقاط شهر تهران 20 تا 30 درصدكاهش داشته است. 

بر اساس اين گزارش نكته‌اي را كه بيشتر بنگاه‌هاي مسكن به آن به طور مشترك اذعان مي‌كنند اين است كه آنها ماه‌هاست عليرغم كاهش قيمتها معامله‌اي (خريد يا فروش) صورت نداده‌اند. 

*كاهش 900هزارتوماني هر متر مربع در خيابان شريعتي
گیشا

فهيم پور بنگاه دار خيابان شريعتي كه به تازگي مجهز به سامانه معاملات املاك شده است مي‌گويد: خدا را شكر مي‌كنم كه قيمت مسكن در حال كاهش است اما اين كاهش قيمت متأسفانه موجب شده تا بسياري از متقاضيان خريد مسكن ماه‌ها براي تهيه يك واحد مسكوني مناسب از اين بنگاه به بنگاه ديگر بروند. 

وي ادامه داد: ركودي كه چند ماهي است بر بازار مسكن حاكم شده قيمتها را حدود 30 درصد كاهش داده است چرا كه قبل از كاهش قيمتها آپارتمان نوساز در اين منطقه متري 3 ميليون تومان هم معامله مي‌شد اما الان به مرز 2 ميليون و 100هزار تومان رسيده است.

دورنماي بازار مسكن

دورنماي بازار مسكن

تحلیل محتوایی گزارش اخیر وزارت مسکن درباره نوسان 17ساله بازار مسکن نشان می دهد بهای ملک حداقل تا پایان سال 88 با ثبات تقریبی قیمت های اسمی همراه خواهد بود و در این مدت اگر هم عوامل تحریک کننده بازار با برخی تصمیم گیری های موضعی و سیاست های غیرکارشناسی ناگهانی فعال شود، در این صورت رشد احتمالی قیمت با جهش تندی همراه نخواهد بود.

چشم اندازی روشن حداقل برای سال آینده
مسیر آینده تحولات در بازار مسکن
دولت چگونه می تواند از تکرار حادثه سال 86 در دوره چهارم رکود و رونق بازار مسکن جلوگیری کند؟
فرید قدیری
ورود به نیمه دوم سال جاری مصادف شد با تکمیل سومین دوره رکود و رونق در بازار مسکن و اینک با ردیابی سه دوره قبلی که از سال 71 تا نیمه دوم سال 87 در این بازار شکل گرفته، می توان نقشه ای حاوی آرامش توام با رکود نسبی را برای فعالان بازار و مردم برای حداقل یک سال دیگر تصویر کرد، اما امید به یک سال خوش می تواند از اهمیت برنامه ریزی برای سال بعد و سال های بعد از آن بکاهد؟

جردن

فصل چهارم تحولات بازار مسکن از مهر ماه سال 87 شروع شد و با نگاهی تحلیلی به سه فصل پیش می توان پیش بینی کرد سال آینده و احتمالا سال بعد از آن قیمت ها در حساس ترین بازار اقتصادی کشور چگونه خواهد بود.
تحلیل محتوایی گزارش اخیر وزارت مسکن درباره نوسان 17ساله بازار مسکن نشان می دهد حداقل تا پایان سال 88 بازار با ثبات نسبی قیمت های اسمی همراه خواهد بود و در این مدت اگر هم عوامل تحریک کننده بازار با برخی تصمیم گیری های موضعی و سیاست های غیرکارشناسی ناگهانی فعال شود، در این صورت رشد احتمالی قیمت با جهش تندی همراه نخواهد بود. برای اثبات این پیش بینی کافی است به منحنی 17 ساله نرخ رشد قیمت مسکن رجوع شود. در 17 سال اخیر شیب افزایش قیمت مسکن در حدی بوده که در سال های اول رونق، همواره نرخ رشد بین 11 تا 12 درصد ایجاد شده است. به طوری که در سال 72(اولین سال رونق قیمت ها در دوره اول رکود و رونق) قیمت مسکن 4/11درصد، در سال 78 (اولین سال رونق در دوره دوم) 6/12درصد و در سال 84 (اولین سال رونق در دوره سوم) نیز 4/10درصد رشد کرده است، بنابراین اگر در سال آینده احتمال ضعیف افزایش قیمت مسکن تحقق پیدا کند بسیار بعید است که نرخ رشد بیش از 10 تا 12درصد بالا برود که البته چنین رشدی با توجه به کاهش 10درصدی قیمت مسکن در نیمه اول امسال و تشدید ارزانی(کاهش 25 تا 30درصدی در پاییز) نمی تواند تحرکی نگران کننده در بازار بوجود آورد. از سوی دیگر رکورد صدور پروانه ساختمانی در سال 86 (وزارت مسکن و بانک مرکزی هر دو از رشد بی سابقه صدور پروانه ساختمانی می گویند، اما وزارت مسکن از صدور یک میلیون پروانه خبر می دهد در صورتی که بانک مرکزی به حدود 500هزار فقره اکتفا کرده است) به افزایش چشمگیر عرضه در پایان سال 88 منجر خواهد شد که می تواند به طولانی شدن سا ل های رکود در فصل چهارم کمک کند. قیمت مسکن از نیمه امسال کاهش پیدا کرد و این اتفاق میمون که به یمن تبعیت بازار مسکن از سیکل طبیعی رکود و رونق، شکل گرفته اگر چه برای کسانی که سال ها است انتظار صاحبخانه شدن دارند خوشحال کننده است، اما برای دولت فقط یک فرصت طلایی است که اگر استفاده مطلوب از آن نشود می تواند به تهدید جدی برای بخش مسکن در سال های آینده تبدیل شود.
از همین حالا تا پایان سال 88، یکسال و سه ماه فرصت طلایی برای دولت باقی است تا مقدمات جلوگیری از جهش شدید قیمت مسکن در دوره چهارم رکود و رونق را طراحی و عملیاتی کند. از سال 71 تا نیمه اول 87 سه دوره رکود و رونق در بازار مسکن شکل گرفته است. در دوره اول که سال های 71 تا 76 را دربرمی گیرد سه سال اول قیمت ها با رشد ناچیز (زیر 18درصد) همراه بوده، اما در سال 74 جهش 61درصدی در بهای ملک ایجاد می شود که در سال بعد از آن جهش به 67درصد می رسد. دوره دوم رکود و رونق با کاهش 7/2درصدی قیمت از سال 76 شروع می شود که بعد از سه سال پیاپی رشد ناچیز (1/0 و 6/12درصد) با اوج گرفتن قیمت ها در سال 79 مواجه می شود و در نهایت بعد از 4 سال رشد متوسط 37درصدی، در سال 83 تشکیل سومین دوره رکود و رونق در بازار مسکن رقم می خورد.دوره سوم که ابتدای سال 83 تا نیمه اول سال جاری را دربرمی گیرد با دو دوره قبلی دو تفاوت اساسی داشت. در این دوره دامنه نوسان قیمت ها شدیدتر و طول زمان تشکیل دوره نیز کوتاه تر بود و همین دو علت باعث شد افزایش بی سابقه قیمت مسکن در سال 86 و ارزانی بی سابقه در نیمه سال 87 رخ دهد.
با توجه به نوسان قیمت در دوره اول و دوم پیش بینی می شود ثبات نسبی قیمت مسکن تا پایان سال 88 ادامه داشته باشد.
فرصت طلایی پیش روی دولت

سعادت آباد

اما این همه ماجرای بازار نیست. سیاستگذاران بخش مسکن اگر مطلع شوند قیمت ها در این بخش بر چه مبنایی حرکت می کند و اوج بحران چگونه شکل می گیرد، می توانند مانع از تکرار حادثه سال 86 بازار مسکن در دوره چهارم رکود و رونق شوند. در سال 86 که انتظار افزایش قیمت ها در بازار مسکن وجود داشت همه قوای دولت سرگرم پروژه ملی مسکن مهر شد آن زمان حتی برخی ها اعلام کردند قصد بر این است امسال (سال 86) یک میلیون و 500هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود. هدف گذاری رویایی و بسیج همه امکانات موجود برای دستیابی به آن باعث شد در ماه های انتهایی سال به دلیل عدم حصول وعده های داده شده شاهد اوج بی نظیر قیمت مسکن شویم.آمار بانک مرکزی از تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال 86 حکایت از آن دارد که در آن سال حدود 450هزار مسکن جدید به بازار عرضه شد این حجم عرضه حتی از سال 85 هم کمتر بود. در صورتی که اگر در سالی که بر اساس دوره رکود و رونق انتظار افزایش قیمت مسکن در بازار وجود دارد، عرضه واحدهای جدید افزایش پیدا کند تا قیمت ها به سمت کاهش تحریک شوند هرگز رشد بالای 18درصد در قیمت را شاهد نخواهیم بود. (وزارت مسکن رشد کمتر از 18درصد در قیمت مسکن را نشانه رکود قیمت در بازار می داند). با تکیه بر این واقعیت دولت می تواند از همین حالا به جای آن که پروژه ملی مسکن مهر را تا مرحله تحویل زمین تقبل کرده مسوولیتش را افزایش دهد و ساخت واحدها را هم بر عهده بگیرد. چرا که تعاونی ها با تجربه سال های قبلی که در عرصه ساخت مسکن از خود نشان داده اند بعید است بتوانند واحدهای مسکونی مهر را بسازند، اما وزارت مسکن می تواند با استخدام پیمانکاران بزرگ ساختمانی زمین های 99 ساله را ساخته و بعد از ساخت به تعاونی ها واگذار کند. به نظر می رسد که این راه اگر فرض شود ایده آل نباشد یکی از بهترین راهکارها برای استفاده مطلوب از فرصت طلایی است که تا پایان سال آینده در اختیار دولت قرار دارد.

انقلاب
مسکن؛ انتخابات، کاهش درآمد نفتی
لیلا درخشان- دکتر بابک حاجیان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در گفت وگو با دنیای اقتصاد وضعیت بازار مسکن در سال آینده را تابعی از سیاست های دولت عنوان کرد و گفت: سال آینده با توجه به برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و کاهش درآمدهای نفتی، بخش مسکن با ابهامات زیادی روبه رو خواهد شد و به همین علت پیش بینی دقیق از وضعیت بازار مسکن برای سال آینده سخت و دشوار است. حاجیان تصریح کرد: با توجه به اظهارات معاون وزیر مسکن در مورد وضعیت بودجه مسکن در سال آینده بدیهی است سیاست های دولت در این بخش به هیچ عنوان سیاست توسعه ای به نسبت سال جاری نیست. وی در ادامه به روند اجرای طرح مسکن مهر اشاره کرد و گفت: با گذشت حدود چهار سال از عمر دولت فعلی هنوز وعده تولید 5/1میلیون مسکن تحقق نیافته و این مساله به طور ضمنی حاکی از کاهش تولید مسکن در کشور است.حاجیان افزود: البته کاهش تولید مسکن بدین معنا نیست که سال آینده جهش قیمت در این بخش داشته باشیم، چرا که رکود فعلی در سال 88 نیز ادامه خواهد یافت و به احتمال زیاد از سال 89 به دلیل انباشت تقاضا تحرکات جدیدی رخ خواهد داد

پرتال اطلاعات و مطالب دانشگاهی